נדל"ן והתחדשות עירונית

מה כולל תפקידו של עורך דין דיני מקרקעין?

עורך דין דיני מקרקעין הוא עורך דין העוסק בבדיקת הזכויות בנכס, ניסוח וניהול הסכמים, בחינת מגבלות וסיכונים, דיווח לרשויות וטיפול ברישום העסקה. כאשר מדובר בפרויקט יזמי, הליווי עשוי לכלול גם היבטי תכנון, מימון, מיסוי והתקשרויות עם בעלי זכויות וגורמי ביצוע.

התפקיד אינו מסתכם בהכנת חוזה. עו"ד לענייני מקרקעין נדרש לבחון את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, את זהות בעלי הזכויות, קיומם של שעבודים, עיקולים או הערות, ואת התנאים הנדרשים להשלמת העסקה בבטחה.

תחומי הליווי המשפטי במקרקעין

המשרד מעניק ליווי משפטי בתחומים הבאים:

• פרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 ותכניות להתחדשות עירונית
• רכישת קרקעות ועסקאות קומבינציה
• עסקאות מכר של נכסים פרטיים ומסחריים
• הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין
• הסכמי פיתוח מול רשות מקרקעי ישראל
• רכישת דירה מקבלן או בשוק היד השנייה
• רכישה ומכירה של דירות להשקעה
• בחינת מס שבח, מס רכישה והיטלי השבחה
• רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל

אופי הטיפול נקבע לפי סוג הנכס, זהות הצדדים, מצב הרישום ומורכבות העסקה. עסקה לרכישת דירה ראשונה שונה מפרויקט פינוי בינוי או מרכישת קרקע לצורך יזמות, ולכן כל מקרה מחייב בדיקה משפטית מותאמת.

ליווי יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך הכולל היבטים משפטיים, תכנוניים, מסחריים, מיסויים ומימוניים. הליווי המשפטי מתחיל בבחינת הזכויות והמסגרת התכנונית וממשיך לאורך ההתקשרות עם בעלי הדירות, מוסדות התכנון, הרשות המקומית והגורם המממן.

משרד ארבוס, קדם, צור מלווה יזמים וחברות בניתוח ההיתכנות המשפטית של הפרויקט, ניסוח הסכמים, החתמת בעלי דירות, ניהול משא ומתן, טיפול בדרישות הרשויות וגיבוש הסכמי המימון והבטוחות.

הליווי נמשך גם בשלבי הביצוע, מסירת הדירות והסדרת הרישום. בכל שלב נבחנת ההתאמה בין התחייבויות היזם, ההסכמים שנחתמו, התכנון המאושר ודרישות הגורמים המלווים.

באילו שלבים ניתן ליווי לפרויקט יזמי?

הליווי המשפטי עשוי לכלול את השלבים הבאים:

1. בדיקת הזכויות בקרקע והמצב הרישומי.
2. בחינת התכניות החלות וההיתכנות המשפטית.
3. מיפוי בעלי הזכויות וההתחייבויות הקיימות.
4. ניסוח הסכמים וניהול משא ומתן.
5. טיפול בהחתמת בעלי הדירות ובהשלמת התנאים הנדרשים.
6. ייצוג מול מוסדות תכנון, רשויות מקומיות ורשות מקרקעי ישראל.
7. ליווי הסכמי המימון והבטוחות.
8. טיפול משפטי בתקופת הביצוע ומסירת הדירות.
9. רישום הבית המשותף והזכויות בדירות החדשות.

ניהול משפטי רציף מאפשר לזהות חסמים בשלב מוקדם ולשמור על התאמה בין מרכיבי הפרויקט השונים, במקום לטפל בכל בעיה רק לאחר שהיא מעכבת את ההתקדמות.

ליווי רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן

ברכישה או במכירה של דירה יש לבחון יותר מהמחיר ומועד המסירה. הליווי כולל בדיקת זהות בעלי הזכויות, אופן רישום הנכס, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, היתרי בנייה, חריגות אפשריות והתחייבויות החלות על הצדדים.

בעת רכישת דירה מקבלן נבדקים גם זהות החברה והזכויות בקרקע, תנאי התשלום, הבטוחות, מפרט הדירה, מנגנוני ההצמדה, מועד המסירה והסעדים במקרה של עיכוב. ברכישת דירה יד שנייה יש להתאים את לוח התשלומים להסרת השעבודים, לקבלת האישורים ולהעברת הזכויות.

מידע רשמי על נסחי רישום ופעולות בנכס ניתן לקבל באמצעות שירותי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, אך בדיקת הנסח היא רק חלק מבדיקת העסקה ואינה מחליפה בחינה משפטית מלאה.